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美高梅国际赌场房地产去库存的眼前和长远(图

2018-09-27 05:01栏目:创投界
TAG: 眼前房

  自去年习主席提出房地产去库存的号召以来,房地产去库存已成为全国的热点之一。而房地产库存的解决之道应该充分考虑到眼前和长远两个维度。

  房地产库存严重已成有目共睹的事实,尤其是在三、四线城市,由于近年房地产行业的非理性竞争所导致,相信现有的库存有一部份可能永远也难以去掉。

  房地产去库存当务之急鼓励市民购房应是首选。除了政府推出的让农民入城落户购房等政策外,在若干年内暂缓实施征收房产税也是非常需要的。虽然国家近年在一些城市试点征收居民房产税多是针对“豪宅”而言,但已让广大市民意识到居住房屋要交税只是时间的问题而已。

  既然当务之急是要解决库存的问题,那么鼓励投资者购买的房屋不管是“豪宅”还是普通商品房暂不开征房产税就需要明确下来,才能让投资(投机)者有购房的积极性。

  据国家统计局公布的数据和有关专家估计,全国城镇居民人口为7.49亿,按人均居住33平方米就有约250亿平方米房屋可为纳税对象,如果按每平方米房屋价值平均6000元/m2就有150万亿的房价要向政府交税,即使按0.5%的税率政府每年也就有7500亿的房产税收入。但是在目前房地产业发展趋势面临下行的情况下,为了促进房地产行业的持续发展又能使政府的财政收入稳步增加,暂缓开征居民房产税政府每年7500亿的税源完全可以由政府出台减缓购房税费等政策措施而激活房地产市场的买卖中弥补,更为重要的是会从更高层面达到房地产去库存的效果。根据测算,每开发建设一平方米的房屋,政府所得的税费(含土地出让金)即使在三、四线元以上,对比要开征的房产税7500亿元也就是只需几亿平方米的房屋开发建设面积即可得以补偿。

  目前实行的房地产预售许可制度是国家为减少开发商“卖图纸”收房款后出现“跑路”或项目烂尾等社会问题而设立的,但却让市民形成了购房依赖政府的习惯,认为只要是政府批准有预售许可的项目,如产生烂尾等政府就要承担责任,甚至如果出现不利于购房人的房价升降情况也要求政府来解决。

  故此,有必要尽快取消房地产项目的预售许可制度,恢复本该就是由市场的需求决定的房屋买卖自由。但是,为了使包括国家土地在内的社会资源能得到较好的利用而减少房地产的库存以及社会矛盾,房地产项目的开工建设除了应具备现行的报批制度之外,还要由政府部门审查确认房地产项目的“用户订单”是否已经达到一定的百分比(这个百分比要由地方政府根据本地的实际情况制定规则予以掌控,其百分比的内涵包括订单用户的数量和金额),才能批准开工建设。

  房地产是关乎国计民生的大事,实践证明,国家有必要对这个行业实施必要的管制措施,澳门美高梅注册网站才能使房地产行业健康持续发展。

  实施房地产项目“用户订单”开工建设制度的房地产项目用户支付的资金(包括银行按揭资金和住房公积金),必须全部存放在一个与该房地产项目合作的银行,由银行监管并按该房地产项目的工程进度合理支付给开发商,以保障用户、开发商及银行的权益。而银行收存到“用户订单”的资金并在政府批准项目开工建设后就可考虑以按揭的形式向相关用户发放贷款(额度和利率等根据用户具体情况协议确定而取代现行的房贷按揭政策)。这样,用户就有可能用较少的自有资金成为房地产项目的准业主,开发商则可取得房地产项目工程进度需要的资金而减少融资成本,从而为降低房价提供了条件,银行也可得到拉长房贷按揭时间而增加经营的收益。

  同时,房地产开发商在规划方案审批后即可接受“用户订单”,和房屋的实际使用者以合同的形式明确约定房屋的面积、价格和房款支付等详细条文,还要特别约定项目开工及房屋交付使用的时间,如因项目订单不足而导致政府不批准开工建设则要无条件退回购房订金和合理利息给订单用户。这样,就会促使开发商努力提高自身的经营素质以保证其投资收益和项目的推进,从而创造出用户在自由和较为知情的前提下成为准业主并使房屋交付使用后的物业管理顺畅、社会和谐以及人人乐见的房地产兴旺发展的局面。